Sie haben nichts zu verschenken - Gehen Sie auf Nummer Sicher!

Ein Gutachten kann Ihnen eine Kostenersparnis von einigen Tausend Euro einbringen!
Dagegen kann eine schlecht eingeschätzte Immobilie eine ziemlich teure Angelegenheit werden. Die korrekte Bewertung von Immobilien ist für Laien nahezu unmöglich, da hier sehr viele Faktoren eine Rolle spielen, die beachtet werden müssen. Überzogne Preise oder verdeckte Mängel (wie z.Bsp. feuchte Wände oder eine alte Bausubstanz) können das vermeintliche Traumobjekt schnell zu einem Fass ohne Boden werden lassen, das sämtliche Finanzierungskonzepte aus den Fugen geraten lässt. Und das muss nicht sein.

In welchen Fällen sollte man eine Immobilienbewertung einholen?
In privaten Immobilienangelegenheiten sind das vor allem die nachfolgenden Situationen, in denen Ihnen ein Gutachten mehr Sicherheit gibt und auf das Sie keinesfalls verzichten sollten:

  • Kauf und Verkauf
    Hier dient Ihnen das Verkehrswertgutachten als sachliche Grundlage dafür, dass Sie als Verkäufer den Verkaufspreis realistisch festgelegt können, und für den Käufer der geforderte Kaufpreis angemessen ist. Außerdem ist es eine wichtige Hilfe bei Finanzierungsverhandlungen mit der Bank.

  • Versicherungsfall
    Für Sie als Eigentümer sind die Kenntnisse des Wiederbeschaffungswertes einer Immobile die Voraussetzung dafür, um eine ausreichende Versicherung abzuschließenund und um zu hohe Beiträge oder eine Unterversicherung zu vermeiden. Die Werte von Grund und Boden bleiben hierbei unberücksichtigt.

  • Renditebewertung
    Ein Sachverständigengutachten ist hier unabdingbar, damit Sie sicher stellen können, dass geplante Investitionen in eine Immobilien Ihnen die erhoffte oder versprochene Rendite bringt. Ebenso benötigen Sie das Gutachten für die Vermögensfeststellung und zur Beleihung oder Finanzierung der Immobilie.

  • Vermögensauseinandersetzungen/Nachlassregelung
    Um einen gerechten Ausgleich in Erbschaftsfragen zu finden (Bestimmung von Pflichtteilsansprüchen, Auszahlung an die Miterben) oder bei Ehescheidungen, z.Bsp. Ermittlung von Zugewinn-Ausgleichsansprüchen (Verkehrswert eines Grundstücks im Anfangs- und Endvermögen), ist eine Immobilienbewertung unerlässlich.

Die drei gängigen Verfahren der Wertermittlung
Ziel in der Grundstücksbewertung ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) im Sinne des § 194 BauGB. Hierzu werden verschiedene anerkannte Wertermittlungsverfahren verwendet.

  • Das Vergleichswertverfahren
    Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (so genannte Vergleichsgrundstücke). Geeignet ist dieses Verfahren vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und Eigentumswohnungen. Voraussetzung ist, dass eine genügend große Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden ist. Je spezifischer die Immobilie ist, umso weniger ist das Vergleichswertverfahren für die Praxis geeignet (§ 13 WertV).

  • Das Ertragswertverfahren
    Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude, getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel über das besprochene Vergleichswertverfahren ermittelt. Dieses Verfahren kommt insbesondere dann zum Zug, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist. Das betrifft vor allem Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Gewerbeobjekte und so genannte Betreiberimmobilien wie etwa Hotels, Krankenhäuser und Freizeitimmobilien (§ 15 WertV).

  • Das Sachwertverfahren
    Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach Normalherstellungskosten zu ermitteln. Der Bodenwert ist nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet wie etwa bei Einfamilienhäusern. Der Sachwert wird darüber hinaus noch zusätzlich marktbereinigt um zu einem marktkonformen Ergebnis zu kommen (§ 21 WertV).

Anwendung
Diese drei genannten Verfahren sind in Deutschland durch die Wertermittlungsverordnung (WertV) normiert und werden in der gängigen Gerichtspraxis angewendet. Als Ergänzung sind zudem die Wertermittlungs-Richtlinien (WertR) erlassen worden

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